どんなものに投資して来たか ③戸建て住宅
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画像出典：ナイスユニテック
前回は自分の住まいに投資した、マンション購入について書きました。投資先としては、割の合わないのが自分の住まいへの投資です。それは、マンションであっても住宅であっても同じです。
しかし、わたしがあの世に行ったら、賃貸では妻が結構な金額の家賃を払い続けなければなりません。交通の利便な今の住まいから、不便で家賃の少額の土地へと移り済まねばならなくなるでしょう。
■ マンションから戸建てへ
同じマンションの住人と知り合えて、その住人から不動産会社の社長と懇意ということで、地下鉄の新駅ができる近くに57戸もの分譲地を出す、という話をききました。その住人は未分譲地に一番乗りをする、移り住むのだといいます。
「一緒に行きませんか？」
と誘われて、マンションを売りそれを頭金にして4400万円の戸建てを購入しました。マンションは購入時1150万円でしたが、売却時には近くに大型のショッピングセンターが出来るということで値打ちがあまり落ちず、1000万円で売れました。すでにローン完済をしておりましたので、頭金は十分に足りました。
■ 買ったときから値打ちが落ちる
マンションでも戸建て住宅でも、新築であってもそれを購入した時から、既に中古物件になります。耐用年数というものが定められており、また、年を経るごとに、その建物の値打ちが下がることになります。まず最初に、引き渡し時に業者の利益分が値打ちとして剥落しますが。
それは、住宅だけでなく、機械、器具、生産設備などあるゆるモノが同様です。
建物の構造にもより耐用年数は異なりますが、毎年、一定の減価償却が発生し、定められた耐用年数に来れば、建物自体は値打ちはゼロになります。償却済みという訳ですです。この減価償却は、例えば家の中を綺麗にしても、しなくても毎年確実に増え続けていきます。が、戸建ての土地に減価償却はありません。土地が、年ごとに古くなっていくことはありませんから。
■ 実際はゼロではない
しかし、耐用年数を超えても建物は健在であり、補修などをこまめに行えば値打ちは残っています。つまり、書類上は耐用年数の限度に達しいていても、値打ちがなくなってしまっているわけではありません。
■ 売る時には
従って減価償却実績により、自宅を売却時には購入時よりは格段に安くなります。
ですから自宅を得ることで、買った時より利益を得ることは出来ません。それなら何故、人は持ち家を持とうとするのか？と思います。まあ、幾らか理由は上げられますが、長くなるので、今回は取り上げません。
■ 住宅購入は投資としては不向き
住宅は以上のことから、投資としては不向きです。しかし、わたしは住んでいたマンションを売り、新たに新築戸建てを購入しました。それは、わたしの代では、何のメリットもありませんが、残された家族や子供へと引き継いがれて行けば、財産となると思ったからです。
■ 住宅は妻に贈与
2018年秋、わたしはわたし達の現在の住まいを妻に生前贈与しました。
税金がかからない条件に合致したからです。住宅の現在の評価額（固定資産評価額が2110万円以下）があったからです。
毎年、固定資産税が送付されてきますが、課税の根拠の計算の説明書も同封されているとおもいます。それには、土地と建物の評価額が記載されています。その金額である2110万円に以下になっておれば、無税で贈与できます。かつ、下の条件を満足している必要があります。
その条件は、
- 夫婦婚姻期間が20年以上あること。
- 国内の居住用不動産または、取得に充てるための資金であること
- 贈与の翌年の3月15日までに贈与された家（憎悪を受けた資金で購入した家）に住み、その後も住み続ける見込みであること
- 同じ配偶者からの贈与について、過去にこの控除を受けていないこと
でした。
■ 住宅の評価額
土地に、減価償却はないことは先に書きました。建物には減価償却があります。従って、交通に利便性のある住宅地に戸建て住宅を持っていますと、土地の値段は上がることはありますが、普通にしておけば建物の値打ちが上がることはあり得ません。
従って、毎年、建物の値打ちが落ちますので、わたしが4400万円で買った現在の住まいも、公的評価（固定資産税の根拠）算出では、2,000万円を下回っていました。
わたしの場合、この条件にすべて当てはまりましたので、生前贈与を妻にすることにしました。贈与しても生活は何ら変わりが出ることはありません。
■ 住宅の妻への贈与での税金と手続き
妻への贈与の手続きはすべてわたしが、行いました。何の資格も持っていませんが、自分のことを自分で手続きする場合は資格は大抵の場合必要ではありません。司法書士や行政書士を介すると、数万円以上の手数料がかかりますが、自分でやれば不要です。また、生前贈与をしておけば、相続税の対象とならなくなります。
- 贈与契約書を交わしました。これは必ず書いておきます。ネットにいくらでも書式はあります。
- 偽装ではないことが必要ですので、建物の所有権移転登記を行うことが必要です。最寄りの法務局に出向けば、相談コーナーがあり、懇切丁寧に登記の仕方を教えてくれます。
- 登記費用、わたしの場合は30万円の収入印紙が必要でした。これは、贈与を受ける妻に払って貰いました。
- 以上をやり終えたなら、税務署に確定申告をします。
後は、妻に不動産取得税などは一切来ません。しかし、固定資産税は妻に来るようになります。それは、一緒に住まっているわたしが、生きている限り払う積もりです。
税務署に確定申告ですが、税務署のホームページから書類のダウンロードやネット申告も出来ます。分からないところは、電話や出向いて質問が出来ますが予約が必要です。
このようにしておけば、妻がわたしの死後に相続税で支払が出来ずに家を売り払うというような事態は避けられるのです。
今後もずっと、住み続けることが出来ます。長年、一緒に暮らしていてくれる妻への感謝の気持ちです。
次回は、「金定額買い」の話です。
